Si estás valorando comprar un suelo industrial, una nave en desuso o una parcela con un pasado productivo, hay una pregunta que deberías hacerte antes de firmar: ¿qué hay debajo de esa superficie?. La contaminación del suelo no se ve a simple vista, pero puede condicionar por completo la viabilidad de un proyecto, su coste y sus plazos.
En Soningeo trabajamos a diario con promotores y empresas que necesitan entender, antes de invertir, si un terreno arrastra pasivos ambientales. Esta guía resume el marco legal español, quién responde ante una contaminación, cómo se investiga un suelo y cómo se tramita el proceso ante la administración autonómica.
El marco legal: la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados
La norma de referencia en España es la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Esta ley sustituyó a la anterior Ley 22/2011 y dedica un título específico (el que regula la protección y recuperación de suelos) a fijar las obligaciones de quienes desarrollan o han desarrollado actividades potencialmente contaminantes.
La ley establece, entre otros aspectos:
- La obligación de identificar y catalogar los suelos que han soportado actividades potencialmente contaminantes.
- Los criterios generales para declarar un suelo como contaminado.
- El reparto de responsabilidades entre causantes, poseedores y propietarios.
- El papel de las comunidades autónomas como administración competente para tramitar y resolver estos expedientes.
Una advertencia importante para promotores: el desarrollo reglamentario de esta ley (los listados de actividades potencialmente contaminantes, los criterios técnicos de valoración del riesgo y los estándares de calidad del suelo) ha ido evolucionando desde la aprobación de la ley. Antes de tomar decisiones de inversión, verifica con tu asesoría técnica o jurídica cuál es la normativa reglamentaria vigente en el momento concreto de tu operación, ya que estos detalles técnicos se actualizan con cierta frecuencia y pueden variar además según la comunidad autónoma.
¿Quién es responsable de un suelo contaminado?
Esta es, con diferencia, la pregunta que más preocupa a quienes compran suelo industrial. La normativa establece un orden de responsabilidad:
- El causante de la contaminación, es decir, quien haya desarrollado la actividad que originó la contaminación, es el responsable principal de las obligaciones de recuperación.
- Cuando el causante no pueda ser identificado, haya desaparecido o sea insolvente, la responsabilidad puede recaer, con carácter subsidiario, en el poseedor del suelo contaminado y, en su defecto, en el propietario no poseedor.
Esto significa algo muy relevante para un promotor: comprar un suelo no te exime automáticamente de responsabilidad si resulta estar contaminado, incluso si tú no causaste la contaminación. Por eso la fase de análisis previo a la compra (la conocida como due diligence ambiental) es tan importante como la due diligence urbanística o registral.
Las fases de una investigación de suelos contaminados
Una investigación de suelo sigue, de forma general, una secuencia de fases progresivas. No siempre es necesario llegar a la última si las fases previas descartan riesgo:
1. Informe preliminar de situación (IPS)
Es el punto de partida. Recopila la información histórica de la parcela: actividades desarrolladas, permisos ambientales previos, almacenamiento de sustancias peligrosas, incidencias conocidas, y una visita técnica al emplazamiento. Su objetivo es determinar si existen indicios razonables de contaminación que justifiquen pasar a la siguiente fase.
2. Investigación de la calidad del suelo
Si el informe preliminar detecta indicios, se pasa a una investigación de campo: sondeos, calicatas, toma de muestras de suelo y, en su caso, de aguas subterráneas, y análisis en laboratorio acreditado. Aquí se busca confirmar si hay contaminantes presentes y en qué concentración.
3. Evaluación de riesgos
Con los resultados analíticos, se evalúa si las concentraciones detectadas suponen un riesgo real para la salud humana o los ecosistemas, teniendo en cuenta el uso actual y futuro del suelo (no es lo mismo un uso industrial que uno residencial o de zonas verdes). Esta evaluación es la que determina si el suelo debe declararse contaminado.
4. Medidas de recuperación (si procede)
Si se confirma que el suelo está contaminado y supone un riesgo, se diseña y ejecuta un proyecto de recuperación: puede ir desde la extracción y gestión de suelos contaminados hasta técnicas de remediación in situ, seguido de un seguimiento post-recuperación para verificar que los objetivos de calidad se cumplen.
Cómo se tramita ante la administración autonómica
La gestión de suelos contaminados es competencia de las comunidades autónomas, cada una con su propio órgano ambiental y, en muchos casos, procedimientos y plazos propios dentro del marco estatal. En términos generales, el proceso sigue este recorrido:
- Presentación del informe preliminar de situación ante el órgano ambiental autonómico, normalmente asociado a un cambio de actividad, cese de actividad potencialmente contaminante, o como parte de una tramitación urbanística o de licencia.
- Requerimiento de investigación adicional, si la administración lo considera necesario a la vista del informe preliminar.
- Resolución de declaración de suelo contaminado (o de no necesidad de declaración), con inscripción, cuando corresponde, en el inventario o registro autonómico de suelos contaminados.
- Aprobación del proyecto de recuperación, si el suelo se declara contaminado, y seguimiento por parte de la administración hasta la descontaminación o hasta que el riesgo se considere controlado.
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa de desarrollo y sus propios plazos administrativos, así que el primer paso práctico siempre es identificar el órgano competente en la ubicación concreta del suelo y confirmar los requisitos documentales vigentes.
Por qué esto importa especialmente si compras suelo industrial
Para un promotor, la contaminación de un suelo no es solo un riesgo ambiental: es un riesgo económico y de plazos. Un suelo contaminado puede implicar sobrecostes de recuperación no previstos en el business plan, retrasos en la obtención de licencias, y en el peor de los casos, responsabilidades legales que no esperabas asumir al comprar.
La recomendación práctica es sencilla: antes de cerrar la compra de un suelo con antecedentes industriales, encarga un informe preliminar de situación. Es una inversión pequeña comparada con el coste de descubrir una contaminación después de haber comprado, licenciado o incluso empezado a construir.
Si estás valorando una parcela industrial, contáctanos antes de firmar.
